要点：近期商业不动产公募 REITs 迎来两项重要进展，招商积余联合招商蛇口申报的商业不动产 REIT 获证监会注册批复、深交所出具无异议函；港资首单广发新世界商业不动产 REIT 更新为 “已受理”。商业不动产 REITs 正稳步扩容，戴德梁行数据显示，截至 2026 年 9 月 20 日，沪深交易所累计受理 30 只申报产品，预计募资超 950 亿元；已有 5 只产品上市，合计募集资金约 232 亿元，发行溢价率区间 6%—10%。商业不动产 REITs 拓宽不动产权益化融资渠道，盘活存量商业物业，引导行业转向资产运营驱动模式，长期潜在盘活规模可达 8000 亿至 15000 亿元，当前渗透率尚低，增长潜力可观。

——援引自证券日报

盘活存量重资产，优化房企财务与资金循环

商业地产持有运营模式，长期面临大额资金沉淀、资产周转缓慢的难题。购物中心、写字楼等大宗物业占用巨额资本，在市场下行环境下，资产贬值叠加变现渠道匮乏，持续加重房企资金压力、推高杠杆水平。商业不动产REITs 为成熟经营性商业物业提供权益化退出路径，房企可将具备稳定租金收益、运营成熟的资产置入 REITs，快速回笼资金，减少存量资产对自有资金的占用，有效优化资产负债表。同时 REITs 设立严格发行门槛，对底层资产现金流、权属、运营稳定性提出硬性要求，保障行业良性盘活存量资产。回笼的资金可反哺城市更新、存量物业改造、保障房建设等领域，彻底打通资金闭环，破解商业地产长期以来的资金沉淀困境。

重塑行业价值逻辑，倒逼房企轻重模式转型

商业不动产REITs 彻底颠覆了地产行业依赖土地增值的传统估值与经营逻辑。以往行业发展高度依赖地价上涨红利，企业融资也依托主体信用，忽视资产本身运营价值。而 REITs 框架下，资产价值核心取决于出租率、租金水平、运营能力等真实经营指标，融资逻辑正式从主体信用转向资产信用，让不动产价值回归经营本源。经营逻辑的革新，倒逼房企摒弃重开发、轻运营的传统模式，逐步从单纯的开发建设者，转型为专业资产运营管理者。企业依托 REITs 工具剥离低效重资产，保留核心运营服务能力，构建“轻重并举”的业务矩阵，有效降低企业扩表压力和行业对传统信贷融资的依赖，推动地产融资结构多元化发展。

行业扩容潜力广阔，制度完善破除发展壁垒

从行业体量来看，国内商业不动产REITs 潜在盘活规模可达8000亿至15000亿元，而当前市场渗透率极低，行业处于发展初期，长期增长潜力十分可观。市场扩容并非无门槛放开，监管层通过严苛的资产审核标准，守住产品质量底线，切实保护投资者权益。目前行业发展的核心堵点为商业用地年限限制，40年的法定出让年限叠加开发周期消耗，导致大量优质资产剩余年限不足、估值偏低，难以满足发行条件。对此多地积极出台配套政策，推动土地年限续期与REITs发行联动，盘活短年限优质存量资产。随着相关制度持续完善、政策配套不断落地，商业不动产 REITs 将持续发挥资本纽带作用，推动存量资产专业化长效运营，助力房地产行业实现高质量转型升级。

来源：证券日报