要点：2025年9月，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金扩募指引》，简化REITs扩募程序，允许原始权益人以资产注入方式参与，取消扩募规模限制。通过市场化定价机制与全链条监管，盘活存量基础设施资产，推动REITs市场常态化发行，助力实体经济融资。

——来源于证监会

2025年9月7日，中国证监会正式发布《公开募集基础设施证券投资基金扩募指引》，从制度层面全面优化REITs扩募流程，明确原始权益人可通过资产注入方式参与扩募，标志着我国REITs市场从“试点探索”迈向“常态化发行”新阶段。作为盘活存量基础设施资产的关键举措，此次扩募机制改革不仅简化了发行程序、拓宽了资金来源，更通过“市场化定价+全链条监管”的制度设计，为高速公路、产业园区、仓储物流等领域的存量资产注入流动性，预计年内将带动超2000亿元基础设施资产证券化，为实体经济提供低成本资金支持。

此次《指引》最核心的突破在于对扩募程序的系统性简化。根据规定，已上市REITs申请扩募时，若拟注入资产与原基金资产属于同一类型且符合发行条件，可免于履行基金份额持有人大会表决程序，直接由基金管理人提交交易所审核，审核时限从原来的60个工作日压缩至30个。某公募基金REITs业务负责人表示，这种“小额快速”通道极大提升了操作效率，其管理的某高速公路REITs计划注入相邻路段资产，按新规可节省至少3个月流程时间，预计年内完成扩募后基金规模将从50亿元增至80亿元。《指引》同时取消“扩募规模不超过原基金资产净值100%”的限制，允许优质资产大规模注入，某产业园区REITs因此调整扩募方案，拟一次性注入3个标准厂房项目，总估值达65亿元，较原计划增加40亿元。这种“按需扩募”机制，使REITs真正成为动态管理的资产池，而非静态的项目打包工具。

原始权益人参与方式的创新激活了市场主体积极性。《指引》明确允许原始权益人以“资产作价认购”方式参与扩募，即通过注入基础设施项目资产获得新增基金份额，无需现金出资。某地方交通集团负责人透露，其持有的某城际铁路项目评估价值42亿元，按新规可全部注入已上市的交通基础设施REITs，换取基金份额后通过二级市场逐步减持，既实现资产变现又不影响项目运营控制权。这种“资产换份额”模式与传统的“现金认购”形成互补，某券商测算显示，原始权益人通过资产注入方式参与扩募，综合融资成本较银行贷款低2.5个百分点，且无需提供土地、房产抵押。《指引》同时规定，原始权益人持有的扩募份额需锁定12个月，避免短期套利行为，某能源企业因此调整退出策略，计划通过“5年分期减持+业绩对赌”组合方案，向市场传递长期持有信心。

市场化定价机制的完善是此次政策的另一亮点。《指引》要求扩募资产需采用“第三方评估+网下询价”的定价模式，评估机构需同时具备证券期货从业资格和资产评估资质，评估报告需经基金托管人复核并披露。某仓储物流REITs扩募案例中，拟注入的3个冷链仓库项目经两家机构独立评估，估值差异率控制在3%以内，最终通过网下向15家机构投资者询价确定发行价格，较评估净值溢价5%，创同类项目定价新高。这种“专业评估+市场竞价”的定价体系，有效解决了此前“估值主观性强”的问题，某基金经理表示，新规实施后REITs扩募折价率从平均8%收窄至3%以内，二级市场价格波动显著降低。《指引》特别强调“扩募价格与二级市场价格挂钩”，要求发行底价不低于公告前20个交易日基金份额均价的90%，保护现有持有人利益，某高速公路REITs因此将扩募底价从评估价下调2%，确保与二级市场价格接轨。

监管协同机制为扩募安全保驾护航。《指引》构建了“交易所审核+证监会注册+持续监管”的全链条监管体系，要求基金管理人每季度披露扩募资产运营数据，包括现金流、出租率、重大合同等关键指标，原始权益人需承诺注入资产不存在产权瑕疵或重大法律纠纷。某监管部门人士透露，扩募申请材料中新增“资产合规性专项说明”，需列明项目立项、规划、环评等审批文件，未取得完整手续的资产一律不得注入。针对“利益输送”风险，《指引》禁止原始权益人以明显偏离市场价格的方式注入资产，某城投公司因拟注入资产评估价较周边同类项目高15%，被交易所要求补充说明估值合理性，最终调整评估方法后才通过审核。这种“穿透式监管”与发改委的“基础设施项目库”形成联动，确保扩募资产符合国家战略导向，优先支持交通、能源、水利等重大项目。

政策的溢出效应已开始显现。《指引》发布后首个交易日，REITs板块平均涨幅达4.2%，某仓储物流REITs单日成交额突破3亿元，创上市以来新高。机构资金加速布局，某保险资管公司计划年内增持REITs至管理规模的10%，重点关注产业园区和数据中心类型产品。原始权益人积极性高涨，据不完全统计，目前已有18家REITs管理人启动扩募筹备，拟注入资产总估值超1200亿元，其中某京津冀产业园区REITs和某长三角仓储物流REITs已进入交易所审核阶段。这种“扩募潮”背后是存量资产盘活的迫切需求——国家发改委数据显示，我国基础设施存量资产规模超百万亿元，但证券化率不足2%，远低于发达国家10%的平均水平，《指引》的落地将加速这一进程，预计到2027年REITs市场规模有望突破万亿元。

对投资者而言，扩募机制改革带来了新的配置机遇。《指引》要求扩募资金优先用于偿还存量债务、项目改造升级等实体经济领域，某环保产业园REITs计划将扩募资金的60%用于光伏屋顶改造，预计年发电量增加1200万千瓦时，项目现金流提升15%。这种“扩募-改造-增值”的良性循环，使REITs从“稳定收益型”向“成长型”资产转变，某第三方研究机构测算，允许扩募的REITs长期年化收益率较封闭式产品高2-3个百分点。投资者需关注扩募资产的质量差异，优先选择区位优势明显、运营团队专业的项目，某券商建议采用“底层资产现金流分析+原始权益人信用评估”的双因子筛选模型，规避过度依赖补贴或出租率波动较大的资产。

此次REITs扩募机制改革，是资本市场服务实体经济的又一重要举措。通过简化程序、创新参与方式、强化监管协同，政策既解决了原始权益人“盘活难、退出难”的痛点，又为投资者提供了多元化配置工具，更通过存量资产证券化降低了地方政府债务压力，实现了“多方共赢”。随着《指引》的落地实施，预计未来三年将有超5000亿元基础设施资产通过REITs扩募进入资本市场，推动我国直接融资占比进一步提升。在全球经济复苏乏力的背景下，这种“以存量换增量”的改革思路，为实体经济注入了长期稳定的资金活水，也为基础设施高质量发展提供了金融支撑。

来源：证监会