REITs（Real Estate Investment Trusts），不动产投资信托基金，是实现不动产证券化的重要手段，是通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专业投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资收益及时分配给投资者的一种投资基金。经过长期投资建设，我国已在交通、能源、环保、市政等基础设施领域形成了大量优质资产。发行REITs，可以盘活基础设施存量资产，将募集资金投入新的项目建设，进而形成投资良性循环，促进国内大循环；发行REITs，有利于发展和完善多层次资本市场，吸引保险资金、社保基金、理财资金、居民储蓄等社会资本参与基础设施建设，更好发挥资本市场支持实体经济的功能；发行REITs，可以为社会公众提供收益稳定、风险适中的一种新型金融产品，有利于普通百姓通过购买REITs产品分享改革开放红利。2020年4月，中国证监会、国家发展改革委联合印发通知，开展基础设施REITs试点，引起了社会各界的高度关注和广泛好评。《REITs：中国道路》是在这一政策背景下酝酿写作的，集中了政策监管、理论研究、金融机构、原始权益人、工程咨询等方面精英，具有很强的政策性、理论性、创新性和实操性。

【内容简介】

讲述中国REITs故事，体现中国REITs特色，发掘中国REITs价值。了解来龙去脉，知晓政策要义，掌握操作方法，理解行业特性，洞悉投资策略，借鉴成功经验。这是聚焦中国REITs模式的原创作品，梳理中国REITs进程的史料集成，探究中国REITs发展的前瞻著作，指导中国REITs实务的操作指南。

【作者简介】

韩志峰，经济学博士，国家发展改革委投资司副司长。长期从事投资管理工作，在改善投资宏观调控、深化投融资体制改革、加强投资法制建设、促进民间投资、推广PPP模式等方面均有扎实的理论基础和丰富的实践经验。积极倡导和推动基础设施REITs试点工作，促进形成投资良性循环。曾获国家发展改革委优秀研究成果奖一等奖。

张峥，北京大学光华管理学院金融学教授、副院长，北大光华中国REITs研究中心执行主任。主要研究领域是金融市场与机构、不动产金融、资产管理。北大光华REITs课题组的核心成员之一，主持和参与了多篇中国REITs市场研究报告，产生了广泛和深入的影响。作为国家发展改革委和中国证监会基础设施REITs联合调研小组成员，参加REITs试点的推进工作。

【目录】

序一 中国基础设施REITs：1096天的绽放 韩志峰
序二 坚持问题导向发展REITs市场 张峥
概述篇
第一章 REITs起源和发展
第二章 中国REITs的诞生
第三章 中国基础设施REITs前瞻
政策篇
第四章 基础设施REITs试点政策
第五章 投资管理政策
第六章 金融、国资、税收政策
行业篇
第七章 交通、物流及产业园
第八章 能源与新基建
第九章 市政与社会服务设施
实务篇
第十章 REITs基础资产选择
第十一章 REITs产品方案
第十二章 REITs治理结构
第十三章 REITs运营管理
投资篇
第十四章 REITs的投资价值
第十五章 REITs的投资主体
第十六章 REITs的投资策略
第十七章 REITs的投资风险
案例篇
第十八章 上海证券交易所首批REITs项目
第十九章 深圳证券交易所首批REITs项目
附录
附录一 美国基础设施REITs
附录二 亚太区域基础设施REITs
附录三 欧洲基础设施REITs
后记

【序二（摘要）】

坚持问题导向发展REITs市场

2020年4月30日，中国证监会与国家发展改革委颁布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》及《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）（征求意见稿）》，正式启动公募REITs试点。《通知》的发布是中国REITs市场建设的里程碑事件，公募REITs试点对于中国不动产投融资体制改革具有重大意义，其重要性可以比肩A股市场的注册制试点。

中国公募REITs蓝图正徐徐展开，亟待系统性阐述中国REITs制度设计，指导中国REITs市场实践的作品，本书正是这样一本著作。中国REITs市场的发展道路不同于大多数国家和地区，其最大特色在于从基础设施领域开始推进公募REITs试点。我们知道，基础设施和持有型房地产是REITs的两类主要基础资产。从全球发展经验来看，REITs最早集中在持有型房地产，现已广泛应用于无线通信、电力、交通、能源、工业园区、物流仓储、数据中心等基础设施领域。应该说，无论从哪里开始试点，理论上均具备可行性。从基础设施领域启动试点工作，既有中国经济发展模式与发展路径的自然驱动，更体现了制度设计者与市场实践者的智慧。

REITs是直接金融。产品高透明度、风险匹配，以及流动性匹配，是REITs的设计和运作理念。REITs产品定位于不动产项目的成熟期，相比于开发阶段，成熟不动产资产以现金流为基础，透明度高，不易产生估值的分歧。REITs采取强制分红制度，保障了投资者到手现金流与不动产资产经营的强相关性，这一约束条件，使得REITs的价值创造建立在不动产资产的真实经营之上，使得REITs的定价中枢定位于资产的稳定分红以及现金流成长性。权益型REITs公开上市交易，目的是将有风险的永续现金流证券化，对接长期资金，满足投资者的流动性需要，实现了投融资的风险匹配和流动性匹配。

中国基础设施REITs试点把握了中国REITs市场建设的第一性问题。从基础设施领域入手，直接回应了基础设施投融资体制以及资产管理市场的补短板需求，充分体现了金融服务于实体经济。公募REITs试点坚持市场化原则，以公开发行、公开交易方式，坚持权益型导向，实现REITs穿透持有不动产权益，其中收入结构要求、分红比例等具体规则参考成熟市场规则制定，试点的制度设计充分把握了REITs制度设计的本质特征。

本书聚焦于两个重要的主题，中国基础设施REITs的制度设计，以及中国基础设施REITs的市场实践。本书重点回答了这些问题：为什么基础设施REITs是中国REITs市场建设的必由之路？如何搭建基础设施REITs的制度架构？哪些行业领域是中国基础设施REITs的发展重点？如何发起、设立、申报和发行基础设施REITs？基础设施REITs操作实务中有哪些要点需要关注？中国基础设施REITs的投资价值在哪里？怎样投资中国基础设施REITs？已发行基础设施REITs有哪些特色？全球基础设施REITs有哪些发展经验？本书包括六篇，分别是概述篇、政策篇、行业篇、实务篇、投资篇和案例篇，另附基础设施国际经验介绍，形成了本书的完整体系框架。

本书以问题为导向，体现中国特色，讲中国故事。改革开放四十多年，中国经济进入了高质量发展的新发展阶段，在实现社会主义现代化的道路上，中国经济社会发展面临诸多挑战，其中，解决不动产投融资市场中资金需求与供给的结构性错位问题迫在眉睫，而建设中国公募REITs市场则是破题的关键。本书详细介绍了中国REITs制度的探索进程，全面阐述了中国公募REITs市场的制度设计，深入解读了中国基础设施REITs的政策体系。我们可以看到，中国REITs市场建设，不是在“白纸上作画”，需要考虑经济增长、高质量发展、防范风险的权衡取舍，需要协调国有资产管理、税收、土地、行业、金融等各方面政策，其复杂性不言而喻。本书的作者来自政策、学术和实务界，深度参与了中国基础设施REITs市场的规划与设计，他们从现实出发，从中国的问题出发，对照问题，解决问题，勇于探索与实践。将研究成果和实践经验以著作的形式呈现，目的是为中国基础设施REITs试点提供行动指南，推动中国REITs市场的长期健康发展。

张峥
2021年6月